El que no pudo vender tiene que resignarse a alquiler

EL QUE NO PUDO VENDER, AHORA TIENE QUE RESIGNARSE A ALQUILAR

El cepo cambiario es un tsunami para el mercado inmobiliario

Escribe LUIS VARELA
luisalbertovarela@hotmail.com

El cepo cambiario iniciado en noviembre del año pasado y la profundización de las medidas para evitar que la gente siga comprando dólares continúan provocando heridas de consideración en el mercado inmobiliario y en toda la industria de la construcción de la Argentina.

Casi todos los expertos anticipaban que se venía un parate en el sector –con caídas de hasta un 30% en dólares- debido a la burbuja que se había armado con los precios inmobiliarios, por tomar a las propiedades como exagerado refugio para mantener el valor de la moneda. Pero pareciera que la mala praxis oficial está generando un problema más profundo, que si no se corrige puede mostrar síntomas de crisis.

Las señales de alerta vienen desde todos los estratos:

1) La empresa IRSA, una de las más expertas en cuestiones inmobiliarias, decidió vender oficinas por 4.700 metros cuadrados en Puerto Madero por 69 millones de pesos, lo cual significa apenas 3.250 dólares el metro en el canal oficial y menos de 2.500 dólares el metro en el paralelo, una cotización ruinosa, considerando que hace tres años esos valores superaban largamente los 5.000 dólares.

2) El titular de la Unión Obrera de la Construcción (UOCRA), Gerardo Martínez, uno de los sindicalistas más cercanos al kirchnerismo, alertó al Gobierno que el cepo al dólar está afectando al sector, anticipando una dura caída del 50% en el nivel de actividad y solicitando que el Gobierno atienda esta situación y permita las operaciones en dólares.

Frente a este momento de gran incertidumbre, los precios de las viviendas a estrenar quieren resistir, haciendo operaciones en pesos, tal como quiere el Gobierno, pero con contratos leoninos que plantean problemas a futuro. Con esto, se mantienen más o menos firmes las operaciones que arrancan desde el pozo, pero veremos como sigue: este tipo de maniobras ya se hizo en varias oportunidades y en general se terminó con esqueletos a la intemperie que nunca se terminaron de hacer.

Pero, tal como venimos anticipando desde octubre del año pasado, las viviendas usadas están con valores en franco descenso. Según datos del Colegio de Escribanos de la Capital, una escritura promedio (departamento de tres ambientes bien ubicado, en buen estado) se hizo por 115.000 dólares en enero último y en abril se pactó por 97.000 dólares, lo cual refleja un descenso del orden del 15%. Y según las estadísticas del Colegio de Escribanos de la Provincia de Buenos Aires, un inmueble similar se escrituró en enero a 64.000 dólares y en mayo bajó a 53.500 dólares, con una baja similar.

Este descenso en las cotizaciones obedece, fundamentalmente, a una clara disminución en la cantidad de operaciones realizadas. Con los datos oficiales, hasta abril, la baja hasta ahora es leve, pero según adelantaron operadores del área, los números de mayo mostrarían un descenso importante.

En números concretos, en Capital Federal, en el promedio del primer cuatrimestre, hasta 2008 se firmaban casi 5.000 escrituras por mes, luego, tras la crisis internacional, ese número cayó a unas 3.100 escrituras mensuales, después en los primeros cuatro meses de 2011 se observó una mejora que llegó hasta 4.300 operaciones cada 30 días y en enero abril de este año se establecieron apenas 3.650 actos notariales por mes, que de profundizarse en mayo nos llevará al pozo de 2008-2009.

El parate en el sector llega a tal punto que ya hay deflación en los precios de los insumos para la construcción: el índice de Costo de la Construcción en el Gran Buenos Aires que publica el Instituto Nacional de Estadísticas y Censos (INDEC) registró en el último mes una baja de 3,8%. Y en mayo contra abril, hay bajas del 7,5% en el rubro Mano de Obra (de ahí que Martínez ponga el grito en el cielo) y 3,8% en el capítulo Gastos Generales, con alza de 1,1% en el capítulo Materiales.

Por su parte, surge otra luz amarilla que denota problemas: el indicador sintético del INDEC que mide la actividad de la industria de la construcción, que crecía el año pasado a un ritmo anual del 10%, acaba de presentar como último dato de este año un incremento de apenas 0,6% anual.

Y, por si quedan dudas, los despachos de cemento, que había arrancado en 1,2 millones de toneladas anuales en el pozo del año 2002, crecieron hasta 3,6 millones en 2011 (con un bache en 2009 y 2010), pero ahora según las estimaciones para esta temporada bajaría a 3,3 millones, de todos modos el segundo mejor dato de la serie.

Por supuesto, todo este panorama debilita las intenciones de inversión y de nuevos proyectos. El INDEC mide la expectativa de los constructores sobre el nivel de actividad que viene, ¿qué obtuvo?: en obra pública, el 51% piensa que no cambiará, el 6% que aumentará y el 43% que  disminuirá; y en obra privada, 79% estima que no cambiará, 4% que aumentará y 17% que disminuirá.

¿Cuáles son, según los empresarios consultados, las principales causas harán frenar la actividad? Inestabilidad de precios 28%, caída en la actividad económica 27%, falta de inversión en obra privada 15% y ausencia de obra pública 15%.

Es tanta la falta de certezas, que también cae por la pendiente la superficie autorizada para construir: de los últimos seis meses, cuatro estuvieron con variación interanual con bajas del orden del 5%.

Obviamente, detrás de todo este freno empieza a verse otro problema por venir. La cantidad de puestos de trabajo del sector está amesetada: llegó a los 420.000 empleos a comienzos de 2008, luego bajó a 380.000, volvió a subir a una cumbre de 430.000 operarios en el cuarto trimestre del año pasado y ahora se puso otra vez en 420.000.

¿Qué perspectivas de empleo ven las compañías del sector? En obra privada el 80% estima que no cambiará y el 17% piensa que disminuirá, y en obra pública el 62% cree que no cambiará y el 35% teme que disminuirá.

De ese modo, a ocho meses de que el Gobierno haya intentado frenar la inflación bloqueando el precio de dólar, puede decirse sin ningún tipo de dudas que la medida está teniendo efectos destructivos en casi todos los sectores económicos.

En el mercado inmobiliario propiamente dicho, el parate cambió las condiciones de operar: los departamentos no se pueden vender y, ahora, los dueños, desesperados por suba en las expensas, salen a cambiar los carteles: quitan el “se vende” y colocan el “se alquila”.

Según informan en las inmobiliarias, como los dueños no aceptan pesos a cambio de las propiedades, ocho de cada diez titulares de viviendas las retiran de la venta y ahora optan por alquilarlas. Así, en Buenos Aires se incrementó la oferta de inmuebles en alquiler en un 60%.

Los carteles cambian, donde decía se vende, ahora dice se alquila. Y, debido a la incertidumbre que vive el mercado, Dina Crusizio, de L. J. Ramos, dijo que algunos pocos dueños ponen las dos cosas: “vende o alquila”, lo cual refleja la urgente necesidad de quitarse el peso de encima.

En estos casos, la mayoría de las ofertas son inmuebles de dos y tres ambientes. Se piden alquileres de entre 2.000 y 2.700 pesos mensuales, pero debido al aumento de la oferta se estima que será difícil que esos valores se mantengan (habrá que ver qué pasa con la crisis y con la pelea entre el Gobierno y los Moyano). Esto ocurre a pesar de que hay una altísima demanda para alquilar viviendas: según el INDEC casi un tercio de la población no tiene casa propia.

Debe decirse, además, que la desertificación del mercado no se vive únicamente en el rubro viviendas, ya que en los inmuebles comerciales el panorama es peor. Por caída de actividad vuelven a abundar los locales vacíos: es muy fácil detectar persianas cerradas y carteles de “Se alquila” en las principales avenidas de la Ciudad: no hay ventas, los alquileres no se pueden pagar y los comercios cierran.

Para enfrentar todo este problema, el Gobierno, en vez de reparar el verdadero origen del inconveniente (alta emisión de pesos por elevado gasto público sin equivalente producción de bienes), empieza a presentar paliativos que solo servirán para entretener y ganar algo de tiempo.

“Estamos mirando –dijeron en una prestigiosa inmobiliaria de avenida Cabildo- el Gobierno ya cometió errores gruesos y luego los fue corrigiendo, veremos qué hace ahora. Si espera que el mercado de inmuebles se mueva en pesos, si insiste con eso, el perjuicio va a ser ciertamente profundo”.

Frente a todo esto, la actitud de los privados es desensillar hasta que aclare: “Hoy una persona que es dueña de un departamento prefiere alquilarlo por dos años, a modo de resguardo de capital mientras el inmueble se revaloriza, que rematarlo en pesos”, explica Jorge Toselli, titular de JT Propiedades.

“Tenemos un embudo, pero todavía es demasiado temprano como para establecer una tendencia. Las dos iniciativas presentadas hasta ahora por el Gobierno son una gota en el desierto. La idea de iniciar un mega plan de viviendas (100.000 por año) con dinero de la ANSeS, con tasas de ajuste muy baratas al principio y más duras al final, es el modelo que se usó en EE.UU. y que terminó con la crisis de hipotecas”, afirman en los bancos.

Lo cierto es que en apenas una semana se presentaron 1,5 millón de solicitudes para participar el programa oficial de compra de viviendas, de los cuales casi un millón tiene terreno. Ya hay casi 300.000 turnos para asistir a una sucursal del Banco Hipotecario. En 2012 prevén dar 15.000 créditos, que serán por sorteo, con un financiamiento promedio de 200.000 pesos.

Y este programa viene con un troyano de regalo: para atraer capitales y que no se utilice únicamente el dinero de la ANSeS, planean una emisión de títulos que se ajustarán por las ganancias del fideicomiso que financiará los créditos para la construcción. El fideicomiso va a emitir valores representativos de deuda (VRD) con oferta pública, cuya tasa surgirá del promedio de los créditos otorgados. En principio, no debería ser mayor a un dígito pero se estima que esta llegará a 15 o 16% después del quinto año, cuando termina el periodo de tasa fija para los préstamos.

Sin embargo, la intención es que esos VRD funcionen como el cupón PBI. Es decir, que tengan una tasa que saldrá del promedio de los préstamos que se otorgarán más un incremento enganchado al rendimiento del fideicomiso. Si el fideicomiso gana más, los tenedores de los VRD también, pero el piso será la tasa promedio de créditos otorgados. Por supuesto, al menos en una primera lectura, en el mercado se duda: “inventaron el CER para que el capital se ajuste según la inflación, y los inversores fueron flagrantemente estafados con otro default encubierto. ¿Qué capital los va a seguir después de semejante trampa?”.

De igual modo, sumergido en la campaña electoral de 2015, el gobierno de la Ciudad también lanzó la línea de créditos hipotecarios Primera Casa, con la idea de otorgar un máximo de entre 3200 y 3500 préstamos a inquilinos que deseen convertirse en propietarios, dado que la línea dispone de un fondeo de 1000 millones de pesos, por lo que puede llegar sólo al 1,18% de los inquilinos de la Ciudad.

O sea, las medidas que anuncian tanto el Gobierno Nacional como el de la Ciudad no parecen poder hacerle frente al presente bloqueo: suenan más a tachín tachín y a intento de ganar tiempo que a otra cosa.