EL QUE NO PUDO VENDER, AHORA TIENE QUE RESIGNARSE A ALQUILAR
El cepo cambiario es un tsunami para el mercado inmobiliario
El
cepo cambiario iniciado en noviembre del año pasado y la profundización
de las medidas para evitar que la gente siga comprando dólares
continúan provocando heridas de consideración en el mercado inmobiliario
y en toda la industria de la construcción de la Argentina.
Casi
todos los expertos anticipaban que se venía un parate en el sector –con
caídas de hasta un 30% en dólares- debido a la burbuja que se había
armado con los precios inmobiliarios, por tomar a las propiedades como
exagerado refugio para mantener el valor de la moneda. Pero pareciera
que la mala praxis oficial está generando un problema más profundo, que
si no se corrige puede mostrar síntomas de crisis.
Las señales de alerta vienen desde todos los estratos:
1)
La empresa IRSA, una de las más expertas en cuestiones inmobiliarias,
decidió vender oficinas por 4.700 metros cuadrados en Puerto Madero por
69 millones de pesos, lo cual significa apenas 3.250 dólares el metro en
el canal oficial y menos de 2.500 dólares el metro en el paralelo, una
cotización ruinosa, considerando que hace tres años esos valores
superaban largamente los 5.000 dólares.
2)
El titular de la Unión Obrera de la Construcción (UOCRA), Gerardo
Martínez, uno de los sindicalistas más cercanos al kirchnerismo, alertó
al Gobierno que el cepo al dólar está afectando al sector, anticipando
una dura caída del 50% en el nivel de actividad y solicitando que el
Gobierno atienda esta situación y permita las operaciones en dólares.
Frente
a este momento de gran incertidumbre, los precios de las viviendas a
estrenar quieren resistir, haciendo operaciones en pesos, tal como
quiere el Gobierno, pero con contratos leoninos que plantean problemas a
futuro. Con esto, se mantienen más o menos firmes las operaciones que
arrancan desde el pozo, pero veremos como sigue: este tipo de maniobras
ya se hizo en varias oportunidades y en general se terminó con
esqueletos a la intemperie que nunca se terminaron de hacer.
Pero,
tal como venimos anticipando desde octubre del año pasado, las
viviendas usadas están con valores en franco descenso. Según datos del
Colegio de Escribanos de la Capital, una escritura promedio
(departamento de tres ambientes bien ubicado, en buen estado) se hizo
por 115.000 dólares en enero último y en abril se pactó por 97.000
dólares, lo cual refleja un descenso del orden del 15%. Y según las
estadísticas del Colegio de Escribanos de la Provincia de Buenos Aires,
un inmueble similar se escrituró en enero a 64.000 dólares y en mayo
bajó a 53.500 dólares, con una baja similar.
Este
descenso en las cotizaciones obedece, fundamentalmente, a una clara
disminución en la cantidad de operaciones realizadas. Con los datos
oficiales, hasta abril, la baja hasta ahora es leve, pero según
adelantaron operadores del área, los números de mayo mostrarían un
descenso importante.
En
números concretos, en Capital Federal, en el promedio del primer
cuatrimestre, hasta 2008 se firmaban casi 5.000 escrituras por mes,
luego, tras la crisis internacional, ese número cayó a unas 3.100
escrituras mensuales, después en los primeros cuatro meses de 2011 se
observó una mejora que llegó hasta 4.300 operaciones cada 30 días y en
enero abril de este año se establecieron apenas 3.650 actos notariales
por mes, que de profundizarse en mayo nos llevará al pozo de 2008-2009.
El
parate en el sector llega a tal punto que ya hay deflación en los
precios de los insumos para la construcción: el índice de Costo de la
Construcción en el Gran Buenos Aires que publica el Instituto Nacional
de Estadísticas y Censos (INDEC) registró en el último mes una baja de
3,8%. Y en mayo contra abril, hay bajas del 7,5% en el rubro Mano de
Obra (de ahí que Martínez ponga el grito en el cielo) y 3,8% en el
capítulo Gastos Generales, con alza de 1,1% en el capítulo Materiales.
Por
su parte, surge otra luz amarilla que denota problemas: el indicador
sintético del INDEC que mide la actividad de la industria de la
construcción, que crecía el año pasado a un ritmo anual del 10%, acaba
de presentar como último dato de este año un incremento de apenas 0,6%
anual.
Y,
por si quedan dudas, los despachos de cemento, que había arrancado en
1,2 millones de toneladas anuales en el pozo del año 2002, crecieron
hasta 3,6 millones en 2011 (con un bache en 2009 y 2010), pero ahora
según las estimaciones para esta temporada bajaría a 3,3 millones, de
todos modos el segundo mejor dato de la serie.
Por
supuesto, todo este panorama debilita las intenciones de inversión y de
nuevos proyectos. El INDEC mide la expectativa de los constructores
sobre el nivel de actividad que viene, ¿qué obtuvo?: en obra pública, el
51% piensa que no cambiará, el 6% que aumentará y el 43% que
disminuirá; y en obra privada, 79% estima que no cambiará, 4% que
aumentará y 17% que disminuirá.
¿Cuáles
son, según los empresarios consultados, las principales causas harán
frenar la actividad? Inestabilidad de precios 28%, caída en la actividad
económica 27%, falta de inversión en obra privada 15% y ausencia de
obra pública 15%.
Es
tanta la falta de certezas, que también cae por la pendiente la
superficie autorizada para construir: de los últimos seis meses, cuatro
estuvieron con variación interanual con bajas del orden del 5%.
Obviamente,
detrás de todo este freno empieza a verse otro problema por venir. La
cantidad de puestos de trabajo del sector está amesetada: llegó a los
420.000 empleos a comienzos de 2008, luego bajó a 380.000, volvió a
subir a una cumbre de 430.000 operarios en el cuarto trimestre del año
pasado y ahora se puso otra vez en 420.000.
¿Qué
perspectivas de empleo ven las compañías del sector? En obra privada el
80% estima que no cambiará y el 17% piensa que disminuirá, y en obra
pública el 62% cree que no cambiará y el 35% teme que disminuirá.
De
ese modo, a ocho meses de que el Gobierno haya intentado frenar la
inflación bloqueando el precio de dólar, puede decirse sin ningún tipo
de dudas que la medida está teniendo efectos destructivos en casi todos
los sectores económicos.
En
el mercado inmobiliario propiamente dicho, el parate cambió las
condiciones de operar: los departamentos no se pueden vender y, ahora,
los dueños, desesperados por suba en las expensas, salen a cambiar los
carteles: quitan el “se vende” y colocan el “se alquila”.
Según
informan en las inmobiliarias, como los dueños no aceptan pesos a
cambio de las propiedades, ocho de cada diez titulares de viviendas las
retiran de la venta y ahora optan por alquilarlas. Así, en Buenos Aires
se incrementó la oferta de inmuebles en alquiler en un 60%.
Los
carteles cambian, donde decía se vende, ahora dice se alquila. Y,
debido a la incertidumbre que vive el mercado, Dina Crusizio, de L. J.
Ramos, dijo que algunos pocos dueños ponen las dos cosas: “vende o
alquila”, lo cual refleja la urgente necesidad de quitarse el peso de
encima.
En
estos casos, la mayoría de las ofertas son inmuebles de dos y tres
ambientes. Se piden alquileres de entre 2.000 y 2.700 pesos mensuales,
pero debido al aumento de la oferta se estima que será difícil que esos
valores se mantengan (habrá que ver qué pasa con la crisis y con la
pelea entre el Gobierno y los Moyano). Esto ocurre a pesar de que hay
una altísima demanda para alquilar viviendas: según el INDEC casi un
tercio de la población no tiene casa propia.
Debe
decirse, además, que la desertificación del mercado no se vive
únicamente en el rubro viviendas, ya que en los inmuebles comerciales el
panorama es peor. Por caída de actividad vuelven a abundar los locales
vacíos: es muy fácil detectar persianas cerradas y carteles de “Se
alquila” en las principales avenidas de la Ciudad: no hay ventas, los
alquileres no se pueden pagar y los comercios cierran.
Para
enfrentar todo este problema, el Gobierno, en vez de reparar el
verdadero origen del inconveniente (alta emisión de pesos por elevado
gasto público sin equivalente producción de bienes), empieza a presentar
paliativos que solo servirán para entretener y ganar algo de tiempo.
“Estamos
mirando –dijeron en una prestigiosa inmobiliaria de avenida Cabildo- el
Gobierno ya cometió errores gruesos y luego los fue corrigiendo,
veremos qué hace ahora. Si espera que el mercado de inmuebles se mueva
en pesos, si insiste con eso, el perjuicio va a ser ciertamente
profundo”.
Frente
a todo esto, la actitud de los privados es desensillar hasta que
aclare: “Hoy una persona que es dueña de un departamento prefiere
alquilarlo por dos años, a modo de resguardo de capital mientras el
inmueble se revaloriza, que rematarlo en pesos”, explica Jorge Toselli,
titular de JT Propiedades.
“Tenemos
un embudo, pero todavía es demasiado temprano como para establecer una
tendencia. Las dos iniciativas presentadas hasta ahora por el Gobierno
son una gota en el desierto. La idea de iniciar un mega plan de
viviendas (100.000 por año) con dinero de la ANSeS, con tasas de ajuste
muy baratas al principio y más duras al final, es el modelo que se usó
en EE.UU. y que terminó con la crisis de hipotecas”, afirman en los
bancos.
Lo
cierto es que en apenas una semana se presentaron 1,5 millón de
solicitudes para participar el programa oficial de compra de viviendas,
de los cuales casi un millón tiene terreno. Ya hay casi 300.000 turnos
para asistir a una sucursal del Banco Hipotecario. En 2012 prevén dar
15.000 créditos, que serán por sorteo, con un financiamiento promedio de
200.000 pesos.
Y
este programa viene con un troyano de regalo: para atraer capitales y
que no se utilice únicamente el dinero de la ANSeS, planean una emisión
de títulos que se ajustarán por las ganancias del fideicomiso que
financiará los créditos para la construcción. El fideicomiso va a emitir
valores representativos de deuda (VRD) con oferta pública, cuya tasa
surgirá del promedio de los créditos otorgados. En principio, no debería
ser mayor a un dígito pero se estima que esta llegará a 15 o 16%
después del quinto año, cuando termina el periodo de tasa fija para los
préstamos.
Sin
embargo, la intención es que esos VRD funcionen como el cupón PBI. Es
decir, que tengan una tasa que saldrá del promedio de los préstamos que
se otorgarán más un incremento enganchado al rendimiento del
fideicomiso. Si el fideicomiso gana más, los tenedores de los VRD
también, pero el piso será la tasa promedio de créditos otorgados. Por
supuesto, al menos en una primera lectura, en el mercado se duda:
“inventaron el CER para que el capital se ajuste según la inflación, y
los inversores fueron flagrantemente estafados con otro default
encubierto. ¿Qué capital los va a seguir después de semejante trampa?”.
De
igual modo, sumergido en la campaña electoral de 2015, el gobierno de
la Ciudad también lanzó la línea de créditos hipotecarios Primera Casa,
con la idea de otorgar un máximo de entre 3200 y 3500 préstamos a
inquilinos que deseen convertirse en propietarios, dado que la línea
dispone de un fondeo de 1000 millones de pesos, por lo que puede llegar
sólo al 1,18% de los inquilinos de la Ciudad.
O
sea, las medidas que anuncian tanto el Gobierno Nacional como el de la
Ciudad no parecen poder hacerle frente al presente bloqueo: suenan más a
tachín tachín y a intento de ganar tiempo que a otra cosa.
